La ley para construir viviendas sociales, explicada

El 30 de marzo de 2026, la Asamblea Nacional aprobó con 83 votos la Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno para Incentivar la Construcción de Viviendas de Interés Social y Reducir el Déficit Habitacional .

Es el noveno proyecto económico urgente impulsado por el presidente Daniel Noboa, y busca crear un sistema de beneficios tributarios —descuentos en el pago de impuestos— para personas naturales o jurídicas que donen viviendas de interés social o dinero para estas viviendas. 

Estas viviendas son casas adecuadas y dignas, generalmente subsidiadas por el Estado, destinadas a personas o familias pobres o en situación de vulnerabilidad.

Según la ley, faltan más de 727 mil casas para cubrir la demanda en Ecuador. El objetivo de esta ley es intentar reducir ese déficit.

Te contamos tres claves para entender qué implica esta ley reformatoria.

1. Así se puede pagar menos impuestos

La ley dice que los contribuyentes al Servicio de Rentas Internas (SRI) —personas o empresas— que donen casas al Estado podrán obtener una rebaja del impuesto a la renta equivalente al 100% del bien donado —que sería el precio de las casas. Pero con un límite del 30% del total del impuesto a la renta. 

El impuesto a la renta es un tributo que cobra el Estado, mediante el SRI, sobre los ingresos o utilidades que una persona o empresa obtiene en un año.

Por ejemplo, si es una persona, el impuesto se calcula con base en todo lo que gana —sueldos, honorarios, rentas, intereses— menos gastos deducibles como salud, educación, vivienda o alimentación, hasta el 50% . Si es una empresa, se calcula sobre la ganancia neta: es decir, los ingresos menos los costos y gastos necesarios para operar.

El porcentaje de impuesto a la renta depende del nivel de ingresos: quien gana más, paga un porcentaje mayor.

La donación de la casa debe ser  “correspondiente al primer segmento” del Reglamento de Viviendas de Interés Social e Interés Público. Este reglamento establece el valor de las viviendas por categorías: la casa terminada o el dinero para la casa.

El primer segmento incluye viviendas que cuesten entre 44 y 64 salarios básicos unificados (SBU) —para abril de 2026 el SBU es 482 dólares— por lo que serían viviendas entre 21.208 a 30.848 dólares. 

Es decir, la empresa no dona un porcentaje, sino que regala la casa física terminada. Al hacerlo, reemplaza o cubre el gasto total que el Estado habría tenido que hacer para darle esa casa a una familia en extrema pobreza, explica el abogado tributarista Andrés Flores. 

También tendrán derecho a esta rebaja tributaria las personas o empresas que  donen dinero para el financiamiento de viviendas de interés social. Este dinero debe corresponder al segundo segmento del Reglamento de Viviendas de Interés Social e Interés Público, que tendrán un valor de hasta 102 SBU —es decir, hasta 49.164 dólares. 

Flores explica que en el segundo segmento, la dinámica cambia. “Las empresas no donan la casa entera, sino que donan dinero: aportan los fondos equivalentes al subsidio parcial para ayudar a las familias a pagar la entrada o reducir los intereses de su crédito hipotecario”.

Sandro Vallejo, abogado en Derecho Tributario, explica que no cualquier persona o empresa puede donar casas al Estado. Actualmente, según el Miduvi, para donar al Estado se necesita calificar como promotor de vivienda de interés social.

Calificarse como promotor de vivienda de interés social significa que una persona o empresa obtiene una autorización oficial para desarrollar proyectos de este tipo de vivienda y acceder a los beneficios específicos, como reducción de impuesto a la renta y beneficios en tasas relacionados con la construcción o el desarrollo inmobiliario.

“No queda claro si el beneficio es para cualquiera o solo para promotores previamente calificados”, dice Vallejo sobre el proyecto de ley y agrega que probablemente sea lo segundo.

Para entender la implicación práctica, Vallejo lo explica así:

La empresa constructora ABC construyó un proyecto de vivienda con 10 casas. En 2026 decide donar dos de ellas al Estado. Cada una cuesta 60.000 dólares, por lo que el valor total de la donación es de 120.000 dólares.

Hay dos escenarios: 

Escenario 1

Al final de 2026, la empresa debe pagar 300.000 dólares de impuesto a la renta.

• El beneficio máximo es el 30% de ese impuesto, que es $90.000

Aunque la empresa donó 120.000 dólares en casas, solo puede usar 90.000 dólares como beneficio tributario, porque ese es el límite.

Entonces, la empresa terminará pagando 210.000 dólares en impuesto a la renta y no 300.000.

Escenario 2

Ahora supongamos que la empresa debía pagar 500.000 dólares de impuesto a la renta.

• El 30% de 500.000 dólares es 150.000 dólares.

Como la donación fue de 120.000 dólares, que es menor al límite permitido, la empresa puede descontar todo el valor donado.

Entonces, la empresa terminará pagando 380.000 dólares en vez de 500.000

Además la reforma dice que este beneficio tributario “no genera derecho a devolución”. 

Si la empresa dona más de lo que puede descontar —por el límite del 30%—, ese excedente se pierde: el SRI no lo devuelve en efectivo ni lo guarda como crédito para usarlo en otros años, explica Flores.

Esta ley es aplicable para todo el país. 

El beneficio tributario empezará a aplicarse desde el ejercicio fiscal 2026. Es decir, para pagar el impuesto a la renta en 2027 ya estaría vigente este descuento. Sin embargo, aún hay que esperar la normativa secundaria —que debe ser expedido por el Servicio de Rentas Internas (SRI) en 30 días después de que se publique en el Registro Oficial— y el catálogo de necesidades de vivienda de interés social — que debe ser expedido por el Miduvi en 30 días después de que se publique en el Registro Oficial.

La ley para construir viviendas es temporal, solo se podría donar casas para rebajar el impuesto a la renta hasta el 2029.

Carlos Pontón, abogado en Derecho Tributario, recuerda que no da lo mismo pagar el impuesto a la renta que hacer la donación de vivienda porque cambia el destinatario: el impuesto a la renta se paga al SRI y la donación se realizaría al Miduvi. 

2. ¿Cómo sería la donación de la vivienda?

La ley aprobada dice que un requisito para hacer la donación es firmar un convenio entre el donante y el Miduvi. En ese documento se deben definir las condiciones de la entrega —qué se dona y cómo se va a entregar.

Para obtener la rebaja del impuesto a la renta, la donación debe formalizarse según el tipo de vivienda: 

• En el segmento 1 es obligatorio firmar un acta de entrega-recepción entre el donante, el Miduvi y  el beneficiario.
• En el segmento 2 es obligatorio firmar una escritura pública de compraventa, que funciona como el documento que certifica la donación.

Además, la ley dice que cuando el terreno sea del Estado, el Miduvi podrá transferirlo en 90 días desde la firma del acta de entrega-recepción del bien.

Vallejo dice que aunque el proyecto de ley no explica cómo se realizará la donación de viviendas, según las normas vigentes podría ser así: 

• La donación debe ser hecha  siempre en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. 
• La casa debe tener permiso de habitabilidad —autorización para certificar que una vivienda está terminada y cumple las condiciones para ser habitada—otorgado por el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD)
• La institución que recibe la donación,es decir el Miduvi, debe recibirla formalmente.
• Es posible que se requiera de una calificación previa antes de aceptar la donación —es decir, el Miduvi debe revisar la vivienda. 

“Es un beneficio que favorece a quienes se dedican a ese estrato de negocio inmobiliario. Para cualquier otra persona, resulta complicado el proceso de calificación y validación para poder donar”, dice Vallejo.  

Aunque en teoría no habría limitación, Vallejo dice que, en la práctica ve “poco probable que otros constructores o pero aún empresas que se dedican a otras actividades, sientan un incentivo para hacer las donaciones”.

La ley para construir viviendas dice que para determinar el precio de la casa se utilizará el avalúo catastral —que es el valor oficial que el municipio asigna a una casa— y no el avalúo comercial, que es el valor que los dueños eligen para vender su casa.

Flores explica que los avalúos municipales en Ecuador generalmente son un 40% y un 60% por debajo del costo de construcción real. Para explicarlo, dice que si el impuesto a la renta equivaldría a un dólar, la donación serían dos dólares. Es decir, donar una casa saldría más costoso que pagar el impuesto a la renta. 

3. ¿Cómo sería la participación del sector privado?

La ley busca que el sector privado colabore con el Estado para suplir la falta de viviendas, complementando la inversión pública. 

Esto significa que la ley busca dar más recursos al Miduvi, pero sin depender únicamente del presupuesto del Estado.

La reforma  incentiva la inversión privada en la producción de vivienda de interés social, con el objetivo de ampliar la oferta de soluciones habitacionales y atender de manera eficiente la demanda existente, según el proyecto de ley. 

Para Flores, este beneficio tributario transforma la donación en un mecanismo de subsidio privado hacia el Estado. Además, dice que la ley no está pensada solo para grandes constructoras porque se impulsa la “producción social del hábitat” que significa apoyar a comunidades, organizaciones sin fines de lucro y grupos barriales para que puedan gestionar y construir sus propias viviendas con respaldo del Estado.

¿Cuál es la justificación de esta ley?

 El presidente Noboa presentó el 9 de marzo de 2026 este proyecto de ley económico y dice que aunque la Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna, hay una brecha significativa entre ese derecho y la realidad de acceso en el país. Algunos de los factores de esta brecha son: 

• bajo presupuesto público para programas de vivienda
• pocas opciones de financiamiento para hogares de bajos ingresos
• baja inversión privada en vivienda de interés social

El proyecto de Noboa también dice que el problema se ha agravado por desastres naturales que destruyen las viviendas. Por ejemplo, entre marzo de 2025 y marzo de 2026 hubo 2.687 inundaciones, deslaves, deslizamientos de tierra, entre otros eventos adversos, que dejaron más de 65 mil casas dañadas y más de 232 mil personas afectadas. 

En los dos primeros meses de 2026, las lluvias provocaron daños en más de 7 mil casas y más de 26 mil personas damnificadas. 

Según la propuesta, el Estado no tiene dinero para resolver la falta de casas únicamente con gasto público. En la proforma de 2026, el presupuesto para todo el Estado es de unos 46 mil millones de dólares, pero los ingresos previstos son de apenas 27 mil millones. Es decir, hay un déficit.

Por eso, en enero de 2026, Noboa también presentó otro proyecto de ley para impulsar dos sectores estratégicos: minería y energía. Con el proyecto, aprobado por la Asamblea en febrero, busca que los proyectos mineros y energéticos generen dinero para el Estado.