Cuando el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) entró al mercado  hipotecario en octubre de 2010, el sector inmobiliario vio cómo se incrementaron las cifras de reservas, construcción y entregas de viviendas en el Ecuador. Según las cifras mensuales de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), entre enero de 2011 y mayo de 2014 se registraron las mayores reservas (viviendas que se entregarán y créditos que se adquirirán entre uno a dos años después) de los últimos 7 años.

Cuando el expresidente Rafael Correa anunció el proyecto de Plusvalía en mayo de 2015, el sector inmobiliario sufrió cuatro meses seguidos de desaceleración: en mayo cayeron un 14,4%, en junio,  un 27,13%, en julio 15,5%, y 9,0% en agosto. En octubre y noviembre cayeron un 10% cada mes. Y en diciembre, un 16,86%. Las disminuciones paulatinas de las reservas de vivienda presentadas a finales de 2015 se acentuaron en el 2016: ese año se registró una disminución anual del 43%.

Queda claro: desde su anuncio la Ley de Plusvalía (publicada el 31 de diciembre de 2016) afectó a la demanda de vivienda. Trajo consigo incertidumbre a las familias interesadas en adquirir una casa —un patrón que mantuvo en el tiempo: por ejemplo, en el 2017 pese a que se realizaron varias ferias de viviendas en el país y en el exterior, el promedio mensual de reservas fue el equivalente a la tercera parte de lo que se reservaba en el 2011.

Según una encuesta de Apive, los segmentos de vivienda de precios más bajos (hasta 40 mil dólares, y de 70 mil a 100 mil dólares) fueron los más afectados por la crisis inmobiliaria de los últimos dos años.

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Si se cuenta el número de visitas de potenciales compradores a los puntos de venta de los proyectos inmobiliarios, el impacto dañino de la ley es aún más evidente. Cayeron paulatinamente desde abril de 2015 y se acentuaron aún más hacia los últimos tres meses de ese año. La desaceleración se mantuvo y la situación no mejoró en el 2016: el número de interesados en adquirir una vivienda cayó 32,8% respecto del año anterior. Y en el 2017 (a pesar de las ferias de viviendas organizadas por las empresas del sector y el anuncio de la consulta popular), el total de visitas a los proyectos fue -9,7%.

El volumen anual de financiamiento hipotecario para vivienda del BIESS y el Sistema Financiero Privado creció a más del doble entre 2010 y 2017. Entre el 2012 y el 2016 la participación del BIESS en la entrega de créditos de vivienda fue superior al 62%. Sin embargo, en el 2017 el volumen de crédito que otorgó en 17%: su participación se redujo a un 47% del total del crédito hipotecario entregado en el Ecuador. Participación más baja del Biess de los últimos 7 años.

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Un último indicador para comprender cuánto golpeó la ley de plusvalía al sector inmobiliario son los permisos de construción. De acuerdo a la información de la Encuesta de Edificaciones 2016 del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) las viviendas proyectadas sobre el número total de permisos de construcción entregados en el 2016, cayeron en un 16,1%: de 69 mil 907 viviendas proyectadas en 2015 a 58 mil 675 en 2016.

Vale la pena destacar que el número de viviendas proyectadas en el 2016 corresponde a la mitad de las viviendas proyectadas para el año 2012 (106.226 viviendas).

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La derogación de la denominada Ley de Plusvalía era necesaria: se convirtió en una fuente de incertidumbre en el sector inmobiliario. No solo no combatió la especulación como se suponía, sino que bien desmotivó la reserva de viviendas en el país.

Esto no solo ha afectado a las empresas del sector, sino que ha perjudicado el trabajo de miles de trabajadores de la construcción, y a las actividades relacionadas con este sector. Se espera que la reserva de viviendas se dinamice y alcance este año resultados cercanos a los obtenidos en el año 2015: esto dependerá de la rapidez en que se tramite la derogatoria de la ley todavía vigente.

En cuanto a la construcción de vivienda, la recuperación será paulatina. Considerando que una vivienda reservada el hoy se entrega aproximadamente en uno o dos años, la desaceleración que se percibe en la construcción de vivienda corresponde a la disminución de las reservas de hace uno o dos años atrás. Sin embargo, el resultado de la consulta popular del 4 de febrero de 2018 en esta pregunta supone el inicio de la recuperación desde la crisis causada por la Ley de Plusvalía.